Por: Karinna Galla

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Ha pasado un tiempo desde mi último artículo y hoy regreso con un tema súper delicado que concierne a todos los propietarios que ofrecen sus propiedades en arrendamiento: cómo protegernos de los “malos inquilinos”.

Como siempre, empecemos por entender conceptos, así que definamos a grandes rasgos a “Los Indeseables”, los malos inquilinos.

¿Quiénes son “Los Indeseables”?

Los malos inquilinos son aquellos arrendatarios que incumplen sus obligaciones contractuales, ya sea a través del no pago puntual de la renta o de uno o más de los servicios con los que cuenta el inmueble; causando daños a la propiedad, generando conflictos con los vecinos o violando las normas establecidas en el contrato de arrendamiento y, en su caso, faltando a las normas y reglamentos de la comunidad en la que se encuentre la propiedad. Estos comportamientos no solo afectan a tu patrimonio, atrayendo gastos no contemplados como mantenimiento correctivo derivado de daños físicos a la propiedad, equipamiento y/o mobiliario contenido en ella; sino que también pueden generar problemas legales y de convivencia. Y en el peor de los casos, podrían provocar incluso la pérdida de tu propiedad.

Características comunes de los malos inquilinos:

1. Morosidad en el pago del alquiler: Retrasos constantes o falta de pago.
2. Descuido y daños en la propiedad: Desgaste excesivo, daños intencionales o negligencia en el mantenimiento.
3. Problemas de convivencia: Conflictos con vecinos, ruidos excesivos y comportamiento antisocial.
4. Incumplimiento del contrato: Subarrendar sin permiso, tener mascotas sin autorización o realizar modificaciones no autorizadas.
5. Infracciones graves: Este punto merece análisis exclusivo adicional, ya que la comisión de ciertos delitos dentro de tu propiedad podría traducirse en la extinción del dominio de la misma; es decir, que la pierdas para siempre.

Estrategias para proteger tu propiedad

Ok, después del fatalismo, vayamos a las soluciones. Afortunadamente, existen varias estrategias que puedes implementar para minimizar el riesgo de toparte con malos inquilinos. A continuación, te presentamos algunas de las más efectivas:

1. Investigación previa exhaustiva

Antes de firmar cualquier contrato y mucho menos entregar la posesión del inmueble, asegúrate de realizar una investigación completa sobre el posible inquilino. Lo ideal, desde mi perspectiva, es contratar a una empresa experta en el ramo que además opere bajo las normas establecidas en la Ley de Protección de Datos en Posesión de Terceros, pues el trato incorrecto de la información confidencial podría acarrearte problemas posteriores. Generalmente, este estudio tiene un costo aproximado de entre MXN 1,000 y MXN 4,000, que será absorbido por el prospecto arrendatario. Este costo puede variar en función del tipo de propiedad y el perfil del prospecto, así como el uso que se le quiere dar a la propiedad. Estos estudios generalmente incluyen:

• Historial de arrendamiento: Contacta a propietarios anteriores para obtener referencias sobre su comportamiento como inquilino.
• Comprobación de empleo e ingresos: Asegúrate de que el inquilino tenga una fuente de ingresos estable, comprobable y suficiente para cubrir el alquiler. Además, es de suma importancia verificar que sus ingresos provienen de una fuente legal.
• Referencias personales y laborales: Solicita y verifica referencias tanto personales como laborales. Es indispensable contar con medios para contactar al inquilino en caso de que en algún punto durante el arrendamiento fuera difícil localizarlo.

2. Establece un contrato de arrendamiento sólido

Un contrato bien redactado es fundamental para proteger tus intereses. Dependiendo de la entidad en la que te encuentres, e incluso de la ciudad, puede ser público o privado. Asegúrate de incluir:

• Cláusulas claras de pago: Especifica las fechas de pago, métodos aceptables y penalizaciones por retrasos.
• Normas de mantenimiento y uso de la propiedad: Define las responsabilidades del inquilino en cuanto al cuidado y mantenimiento.
• Derechos y obligaciones: En el contrato se deben especificar claramente cuáles son los derechos y obligaciones de cada una de las partes.
• Políticas de resolución de conflictos: Incluye procedimientos para la resolución de disputas y acciones en caso de incumplimiento.
• Convenio Transaccional de Desocupación y Entrega: En estados como Quintana Roo y Yucatán, se acostumbra utilizar dicho convenio en el que el tema central es la desocupación del inmueble. Aunque se ha normalizado, este convenio no sustituye bajo ninguna circunstancia a un contrato de arrendamiento, sin embargo, puede utilizarse como un convenio complementario al mismo.

Evita utilizar machotes bajados de internet o formatos prestados del “primo de un amigo”. Cada inmueble y cada transacción tienen sus especificaciones que deberán ser cuidadosamente contempladas en los contratos. Sin mencionar que cada estado tiene su propia jurisdicción y distintos Códigos Civiles. Contrata a un abogado local experto en el tema para que te redacte los contratos. Más vale prevenir que lamentar.

3. Depósito de seguridad

Solicita un depósito de seguridad que cubra posibles daños o impagos. Usualmente, este depósito es el equivalente a un mes de renta; sin embargo, en algunas circunstancias extraordinarias, se puede solicitar un depósito mayor. Este depósito, bajo ninguna circunstancia, deberá ser tomado como mes de renta y deberá ser devuelto al arrendatario al finalizar el contrato, siempre que se haya dado cumplimiento a todas las cláusulas y condiciones establecidas previamente en el contrato. En algunas ciudades, se encuentran disponibles pólizas jurídicas de arrendamiento que pueden utilizarse a manera de “seguros”. Pueden cubrir desde daños a la propiedad hasta meses no pagados. Si las consideras como una opción, asegúrate de tener toda la información antes de firmar.

4. Inventario

Incluye en el contrato un inventario tanto escrito como fotográfico del estado general del inmueble, así como del equipamiento y mobiliario incluido en él. Recuerda, “cuentas claras, amistades largas”. Esto te servirá para poder comparar el estado de conservación al término del contrato y determinar si se deben dar mantenimientos correctivos adicionales.

5. Realiza inspecciones periódicas

“El que tiene tienda, que la atienda”. Programa inspecciones regulares de la propiedad para asegurarte de que se mantiene en buen estado. Notifica al inquilino con anticipación y documenta cualquier problema encontrado. Evita visitas sorpresa, recuerda que, aunque la casa sea tuya, ellos tienen la posesión legalmente y debes respetarlo.

6. Mantén una comunicación abierta

Fomenta una relación cordial y abierta con tus inquilinos. Una buena comunicación puede prevenir muchos problemas antes de que se agraven o incluso antes de que surjan. El sentido común y la buena fe deberán imperar siempre. Piensa en que ellos estarán haciendo de tu casa su hogar durante el tiempo que la habiten.

7. Contrata a profesionales

Como siempre digo, “zapatero a sus zapatos”. Contrata a expertos en la materia. Asegúrate de que tengan experiencia comprobable y, sobre todo, de que vean por tus intereses. Un asesor o agencia inmobiliaria se encargará de toda la promoción y corretaje, así como de la gestión del proceso para la firma del contrato y entrega del inmueble. Puede o no encargarse de la administración de la propiedad. Asegúrate de definir sus alcances antes de iniciar con la promoción. También existen empresas dedicadas a la administración de propiedades, que se encargan de las gestiones necesarias para asegurar que tu casa se encuentra en buen estado y de que las rentas y los servicios se paguen en tiempo y forma.

8. No caigas en prisas

Rentar de manera exitosa una propiedad requiere de todo un proceso que debe llevarse a cabo de manera cuidadosa. Los “bomberazos” son riesgosos y tienen altas probabilidades de fracaso, así que evita caer en presiones de prospectos a los que les “urja la casa para mañana”. Apégate a los procesos y síguelos como si de ellos dependiera tu patrimonio, porque siendo honesta, así es. Escucha a los profesionales, pero también ponle mucha atención a tu instinto. Si alguna situación o prospecto “no te late”, aún sin motivo aparente, ¡hazle caso! Nunca falla.

Proteger tu propiedad de malos inquilinos requiere una combinación de precauciones y acciones preventivas. Como en todos los negocios, la renta de un inmueble puede traer riesgos, sin embargo, con el conocimiento, guía y gestión adecuada, dichos riesgos pueden minimizarse.

Recuerda, el tiempo y esfuerzo invertidos en la selección y gestión de inquilinos adecuados siempre valen la pena para salvaguardar tu inversión y tranquilidad.

Espero que este artículo te haya sido de utilidad y nos vemos a la próxima.