Si estás buscando comprar un terreno, seguramente has escuchado términos como COS, CUS y CAS por todos lados. Y no, nos son términos para referirte a la incertidumbre o zozobra que la nueva inversión puede causarte (solo los old-school entenderán), sino a tecnicismos que te facilitarán la elaboración de tu proyecto constructivo.

El COS es el Coeficiente de Ocupación del Suelo, CUS es el Coeficiente de Utilización del Suelo y CAS Coeficiente de Absorción del Suelo; todos son medidas que indican cuánto de un terreno está siendo o puede ser utilizado para construcciones y otros usos.

El COS se expresa como un porcentaje de la superficie del terreno que se permite ser construida. Es utilizado para regular la construcción en una zona determinada y se utiliza para asegurar que el uso del suelo sea adecuado y sostenible.

Es decir, determina la superficie máxima que puede ser construída sobre cierto predio.

Ejemplo: Supongamos que tenemos un terreno de 100 m2, y el COS es 80%, esto significa que puedes construir sobre el 80% del terreno y tendrás que dejar libre el 20% restantes, es decir, tendrás que dejar libres 20 m2 de ese terreno.

 

El CUS se expresa en “veces” y es la cantidad máxima de desplante permitida sobre un predio con relación al COS.

Ejemplo: Un lote de 100 m2 con COS de 80% y CUS de 4, significa que podrá construir 4 veces la superficie indicada en el COS. Es decir, puede edificar hasta 4 niveles de 80 m2.

La diferencia entre el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) y el Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) es que el COS se refiere al área que está siendo utilizada en un terreno, mientras que el CUS se refiere al área que se permite ser utilizada en un terreno. En otras palabras, el COS es una medida de lo que está realmente ocurriendo en un terreno, mientras que el CUS es una medida de lo que se permite ocurrir en un terreno. El COS se refiere a la ocupación real, es decir, la relación entre la superficie construida y la superficie total del terreno, mientras que el CUS se refiere a la ocupación permitida, es decir, la relación entre la superficie construida y la superficie edificable del terreno.

 

 

El CAS o Coeficiente de Absorción del Suelo indican la superficie del terreno que deberá quedar libre de construcción, techos o cualquier otro material impermeable que dificulte o imposibiite la absorción del suelo.

Por ejemplo: Si el mismo terreno de 100 m2, tiene un CAS de 30, significa que deberás dejar el 30%, es decir, 30 m2 libres destinados a áreas verdes y de absorción.

 

 

¡Hagámoslo simple!

Imagina que tienes una caja de zapatos gigante, ese sería tu terreno. El Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) es como mirar dentro de la caja y ver cuánto espacio está siendo ocupado por zapatos (edificaciones, carreteras, etc.). El Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) es como mirar cuánto espacio de la caja de zapatos se te permite llenar con zapatos. Es como si tuvieras un límite de cuántos zapatos puedes tener en tu caja, y el CUS te dice cuánto de ese límite estás utilizando.

 

¿El COS , CAS y CUS pueden variar en la misma zona geográfica de un momento a otro?

Sí, es posible que el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) y el Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) varíen en la misma zona geográfica a lo largo del tiempo debido a cambios en la planificación urbana y en las regulaciones de construcción. Por ejemplo, si un área se desarrolla y se construyen más edificios, el COS aumentará, ya que habrá más superficie construida en relación con el tamaño total del terreno. Por otro lado, si las regulaciones cambian y se restringe la construcción en esa misma área, el CUS disminuirá, ya que habrá menos superficie permitida para construir en relación con el tamaño total del terreno. Además, pueden existir cambios en la regulación de construcción y en la planificación urbana debido a factores como la necesidad de espacio para infraestructura, espacios verdes y conservación de recursos naturales, esto también puede afectar el COS y el CUS en la misma zona geográfica.

De cualquier forma, si estás pensando adquirir un terreno para construir, te sugerimos que te acerques a la dirección de Desarrollo Urbano de tu localidad y consultes el Plan Director de Desarrollo Urbano antes de que “des el paso” y evites tener complicaciones a la hora de tramitar tus permisos de construcción.

 

¡Hasta la próxima!